토지거래허가구역과 청약

분양받는 것과 사서 들어가는 것은 다르게 취급된다

서울 전역과 경기 일부가 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 흔히 “토허제”라고 부릅니다. 이 구역에서는 집을 살 때 구청 허가를 먼저 받아야 하고, 허가를 받으면 직접 들어가 살아야 합니다. 청약을 생각하는 분들에게 이게 어떻게 걸리는지 정리했습니다.

토지거래허가구역이란

투기가 우려되는 지역에 시·도지사 또는 국토교통부장관이 기간을 정해 지정합니다. 지정되면 일정 면적을 넘는 토지를 거래할 때 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.

아파트는 대지지분이 딸려 있어서 이 규제를 받습니다. 그래서 사실상 “아파트를 사려면 구청 허가를 받아야 하는 동네”가 됩니다.

핵심은 2년 실거주 의무입니다. 이것 때문에 “일단 사두고 나중에 들어간다”가 안 됩니다. 지키지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

청약에 당첨돼 사업주체와 맺는 최초 분양계약은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 허가 제도는 이미 있는 토지의 소유권이 개인 사이에서 옮겨갈 때 적용되는 것이고, 분양은 그 구조가 아니기 때문입니다.

그래서 토허구역이라고 해서 청약을 못 넣는 건 아닙니다. 청약 자격, 가점, 재당첨 제한은 토허제와 별개로 돌아갑니다.

토허구역으로 지정되는 곳은 투기과열지구·조정대상지역과 겹치는 경우가 대부분입니다. 청약에 실제로 영향을 주는 건 이쪽입니다.

토허구역이라는 사실 자체보다, 그 단지가 규제지역인지가 청약에는 더 중요합니다.

분양받는 건 자유롭지만, 나중에 그 집을 팔 때는 사는 사람이 허가를 받아야 합니다. 살 사람은 실거주해야 하니 전세 낀 상태로는 팔기 어렵고, 매수 대기층 자체가 줄어듭니다.

그래서 토허구역 단지는 거래가 눈에 띄게 줄어드는 경향이 있습니다. 값이 떨어진다기보다 거래가 얼어붙습니다. 실거래가 자료에서 어떤 구의 거래 건수가 급감했다면 지정 시점과 겹치는지 확인해 보세요.

입주 전 분양권 상태에서의 전매는 토허제가 아니라 분양권 전매제한 규정이 따로 적용됩니다. 이 둘은 별개 제도이니 공고문의 전매제한 기간을 그대로 보셔야 합니다.

서울은 25개 구 전역이 2025년 10월 20일부터 지정돼 있습니다. 그 전에는 강남·서초·송파·용산 네 곳이었는데, 나머지 21개 구가 더해져 서울 전체가 됐습니다.

경기도는 다음 지역이 지정돼 있습니다.

2025년 10월 20일 발효 — 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 성남시(수정·중원·분당), 수원시(장안·팔달·영통), 안양시 동안구, 용인시 수지구
2026년 7월 5일 발효(2027년 12월 31일까지) — 용인시 기흥구, 화성시 동탄구, 구리시

같은 시라도 구 단위로 갈립니다. 수원시는 세 구만 지정되고 권선구는 빠졌고, 안양시는 동안구만 지정되고 만안구는 빠졌습니다. “우리 시가 지정됐다”가 아니라 “우리 구가 지정됐나”를 확인하셔야 합니다.

위 목록은 청약고가 관리하는 표를 2026-09-01 기준으로 정리한 것입니다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 실제 거래 전에는 관할 구청 또는 시·도 부동산 정보 사이트에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

실거래 화면의 조건에서 토허제를 켜면 지정된 지역의 단지만 지도와 목록에 남습니다. 지정 여부는 법정동 단위로 표시합니다.

다만 신속통합기획·공공재개발 후보지처럼 필지 단위로 묶인 곳은 표시하지 않습니다. 청약고의 가장 작은 칸이 법정동이라 그보다 잘게 자를 수 없고, 동 전체를 지정된 것처럼 칠하면 없는 규제를 있다고 말하는 셈이 되기 때문입니다.