전용면적과 공급면적의 차이

아파트 하나에 붙는 면적이 네 개나 됩니다. 광고에는 “34평”, 공고문에는 “84.97㎡”, 등기부에는 또 다른 숫자가 적혀 있습니다. 다 맞는 숫자인데 세는 범위가 다릅니다. 이 글은 그 범위를 정리한 것입니다.

네 가지 면적

여기에 서비스면적(발코니)이 따로 있습니다. 이건 어느 면적에도 안 들어갑니다. 아래에서 다시 다룹니다.

84㎡가 34평인 이유

1평은 약 3.3058㎡입니다. 84㎡를 그대로 나누면 25.4평입니다. 그런데 다들 34평이라고 부릅니다. 왜냐하면 “평”은 전용면적이 아니라 공급면적을 나눈 값이기 때문입니다.

전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 보통 110~115㎡ 정도입니다. 112㎡ ÷ 3.3058 ≈ 34평. 여기서 34평이 나옵니다.

공급면적은 단지마다 다릅니다. 위 값은 대략적인 범위이고, 같은 전용 84㎡라도 공급면적이 108㎡인 곳과 118㎡인 곳이 있습니다.

청약과 세금은 전용면적을 본다

헷갈릴 때 기억할 원칙입니다. 제도가 말하는 면적은 거의 항상 전용면적입니다.

• 청약 예치금 — 전용 85㎡ 이하 / 102㎡ 이하 / 135㎡ 이하로 나눕니다.
• 가점제·추첨제 비율 — 전용 85㎡를 기준으로 갈립니다.
• 국민주택 기준 — 전용 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 100㎡ 이하).
• 취득세 농특세 — 전용 85㎡ 이하는 면제됩니다.
• 특별공급 요건 — 유형에 따라 전용면적 상한이 붙습니다.

반면 광고와 부동산 대화는 공급면적(평)을 씁니다. “34평인데 85㎡ 이하 맞나요?” 같은 질문이 나오는 이유입니다. 34평 = 전용 84㎡ = 85㎡ 이하, 맞습니다.

전용률 — 같은 평수인데 좁아 보이는 이유

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적. 같은 34평이라도 이 값이 다르면 실제 쓰는 공간이 달라집니다.

“같은 34평인데 여기가 더 좁다”는 느낌은 대개 전용률 차이입니다. 공고문의 주택형 표에 전용면적과 공급면적이 나란히 적혀 있으니 나눠 보시면 바로 나옵니다.

발코니 확장 — 면적에 안 잡히는 넓이

발코니는 서비스면적이라 전용면적에도 공급면적에도 들어가지 않습니다. 그런데 확장하면 실제 사는 공간은 늘어납니다.

• 분양가에 포함되지 않습니다. 확장비는 분양가와 별도로 청구됩니다. 같은 단지라도 확장 여부에 따라 최종 부담액이 수천만원 차이 납니다.
• 단지마다 서비스면적이 다릅니다. 같은 전용 84㎡라도 발코니가 넓게 설계된 곳이 체감상 훨씬 넓습니다.
• 분양가상한제 단지에서 확장비는 상한 규제 밖입니다. 분양가만 보고 비교하면 실제 부담을 잘못 셀 수 있습니다.

분양가를 비교할 때는 확장비와 옵션을 더한 값으로 견주셔야 합니다.

평당가는 어느 면적으로 나눈 값인가

관행적으로 평당가 = 분양가 ÷ 공급면적(평)입니다. 그런데 기사나 커뮤니티에서 전용면적으로 나눈 값을 섞어 쓰는 경우가 있습니다. 같은 단지가 평당 3,000만원으로도, 4,000만원으로도 불리는 이유입니다.

비교할 때는 나눈 기준이 같은지부터 확인하세요. 애매하면 평당가 대신 “전용 84㎡ 총액”끼리 비교하는 게 제일 안전합니다. 청약고가 단지끼리 견줄 때 전용면적 구간(59·84 등)으로 묶는 것도 같은 이유입니다.

같은 “84” 안에도 여러 타입이 있다

공고문을 보면 84.92㎡, 84.97㎡, 84.99㎡처럼 소수점만 다른 주택형이 여럿 나옵니다. 이건 같은 집이 아닙니다. 방 배치, 화장실 위치, 발코니 크기가 다르고 분양가도 다릅니다.

보통 뒤에 붙는 알파벳(84A, 84B)이 구조를 가릅니다. 판상형·타워형이 갈리기도 하고, 같은 타입이라도 동에 따라 향이 달라집니다. 당첨은 주택형 단위로 되니, 신청 전에 원하는 타입인지 확인하셔야 합니다.

정리

1. 전용 = 우리 집 안. 공급 = 전용 + 복도·계단. 계약 = 공급 + 주차장 등.
2. “몇 평”은 공급면적, 청약·세금 기준은 전용면적.
3. 전용 84㎡ ≈ 34평, 전용 59㎡ ≈ 24평.
4. 전용률이 낮으면 같은 평수라도 좁습니다.
5. 발코니 확장은 면적에 안 잡히지만 돈은 따로 듭니다.

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