실거주의무 있는 집, 전세 줘도 되나

분양가상한제가 적용된 아파트에는 실거주의무가 붙습니다. 당첨자가 그 집에 일정 기간 직접 살아야 한다는 조건입니다. 그런데 요즘 가장 많이 받는 질문은 반대입니다. “잔금이 부족한데, 일단 전세를 놓고 나중에 들어가도 되나요?”

짧게 답하면 됩니다. 다만 기한이 있고, 그 기한이 생각보다 짧은 경우가 많습니다. 특히 이미 지어진 단지의 무순위·재공급에 당첨된 경우라면 기한이 거의 남아 있지 않을 수 있습니다. 이 글은 그 계산법을 정리한 것입니다.

2024년에 무엇이 바뀌었나

예전에는 입주가 가능해지는 날부터 곧바로 들어가 살아야 했습니다. 그래서 잔금을 전세 보증금으로 치르는 방법이 막혀 있었습니다.

2024년 3월 주택법 개정으로 이 규정이 “최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 된다”로 바뀌었습니다. 그 3년 동안은 전세나 월세를 줄 수 있고, 실제로 입주한 날부터 정해진 의무 기간(단지마다 2~5년)을 채우면 됩니다.

핵심 — 기준일은 ‘내가 당첨된 날’이 아닙니다

많이들 헷갈리는 부분입니다. 3년을 세는 기준은 그 단지의 최초 입주가능일입니다. 내가 언제 당첨됐는지, 언제 잔금을 냈는지와 상관이 없습니다.

같은 단지라면 본청약 당첨자든 몇 년 뒤 무순위로 들어온 사람이든 기준일이 같습니다. 그래서 이미 입주가 시작된 단지의 무순위·재공급에 당첨되면, 3년 중 상당 부분이 이미 지나간 상태에서 출발합니다.

실제 예시

2026년 9월에 무순위 접수를 받은 경기 광명시의 한 단지를 예로 들면 이렇습니다.

본청약 당첨자에게는 3년이 온전히 주어졌지만, 이 무순위 당첨자에게는 1년 반 남짓만 남습니다. 보통의 2년짜리 전세가 들어갈 자리가 없습니다.

짧게 계약하면 되지 않나 — 주택임대차보호법의 벽

“그럼 1년 반으로 계약하면 되지 않나?” 여기서 막힙니다.

주택임대차보호법은 기간을 2년보다 짧게 정한 임대차도 2년으로 봅니다. 이 규정은 세입자를 보호하기 위한 것이라, 세입자는 짧은 기간을 스스로 택할 수 있지만 집주인은 짧은 기간을 주장할 수 없습니다.

즉 1년 6개월로 계약서를 써도 세입자가 “2년 살겠다”고 하면 그대로 2년이 됩니다. 그러면 입주 마감일을 넘기게 되고, 그건 실거주의무 위반입니다.

참고로 2년이 지난 뒤의 계약갱신청구권은 다른 문제입니다. 집주인이 직접 들어가 살려는 경우는 갱신을 거절할 수 있는 사유라서, 거주의무를 이행하려고 입주하는 것이라면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 실제로 걸리는 건 갱신이 아니라 첫 계약의 최소 2년입니다.

위반하면 어떻게 되나

• LH가 그 집을 사들입니다. 거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 매입하게 되어 있습니다. 값은 시세가 아니라 그동안 낸 돈에 이자를 붙인 정도라서, 기대했던 시세 차익은 사라집니다.
• 형사처벌 대상입니다. 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 규정돼 있습니다.

예외는 있습니다. 해외 체류, 근무·생업·취학·질병 치료 같은 사유로 부득이하게 다른 곳에 살아야 하는 경우는 그 집에 산 것으로 봐 줍니다. 다만 “전세를 놓아야 잔금을 낼 수 있어서”는 그 사유에 들어가지 않습니다.

그래서 어떻게 판단하나

1. 그 단지의 최초 입주가능일을 확인합니다. 모집공고문의 거주의무 항목에 적혀 있습니다.
2. 거기에 3년을 더해 입주 마감일을 구합니다.
3. 내 잔금일부터 입주 마감일까지가 2년 이상인지 봅니다. 2년이 안 되면 전세로 잔금을 치르는 계획은 위험합니다.
4. 2년이 안 되는데도 들어가야 한다면, 전세 보증금 없이 잔금을 치를 수 있는지부터 계산해야 합니다. 규제지역이면 대출이 분양가의 40%까지라 현금이 상당히 필요합니다.

잔금 계획을 “전세 끼고”로 세워 두고 당첨된 뒤에야 이 계산을 하면, 계약을 포기하고 재당첨 제한만 떠안는 결과가 됩니다. 넣기 전에 확인하는 게 맞습니다.

청약고에서 보는 법

메인 화면에서 단지를 누르면 옆 패널에 분양가와 함께 최소 필요현금이 나옵니다. 규제지역 여부와 분양가 구간에 따른 대출 한도를 반영한 값이라, 전세 없이 잔금을 치를 수 있는지 가늠하는 데 쓸 수 있습니다.

같은 패널의 「이 단지 실거래가 보기」를 누르면 그 단지의 최근 전세·매매 거래를 바로 볼 수 있습니다. 전세를 놓는다면 보증금이 대략 얼마쯤 나올지도 여기서 가늠할 수 있습니다.

주의

이 글은 2026년 9월 기준으로 정리한 것입니다. 거주의무 기간과 기산일은 단지마다 다르고, 관련 규정은 최근 몇 년 사이 여러 번 바뀌었습니다. 실제 판단 전에는 해당 단지의 입주자모집공고문과 관할 기관 안내를 반드시 확인하시기 바랍니다. 청약고의 정보를 근거로 한 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다. 자세한 내용은 이용약관을 참고해주세요.

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